В найме жилья отказать

Эксперты рынка недвижимости выяснили, что за последние пару лет отношения между хозяевами квартир и нанимателями существенно изменились. Мы расскажем, как именно, в какую сторону и по каким причинам.

«Человеческий фактор» все чаще становится причиной ссор

Аналитики из «ИНКОМ-Недвижимости», проводя сравнительный анализ конфликтных ситуаций между арендаторами и наймодателями, отмечают, что за последние два года причины для их возникновения несколько изменились.

Так, в начале 2015 года, когда кризис во внутренней экономике страны рьяно набирал обороты, камнем преткновения для участников рынка арендного жилья чаще всего становился размер ставки найма жилого помещения (из-за этого ломались копья в 50% конфликтов). Еще примерно столько же приходилось на разбирательства вокруг повышения ежемесячного платежа в период действия ранее подписанного договора. В первом квартале нынешнего года доля выяснения отношений по причине изменения размера арендной платы составляет максимум 5%(из которых две трети приходится на разборки с квартирантами «по знакомству»).

Причина такого резкого падения проста: наймодатели и квартиросъемщики научились-таки находить точки соприкосновения в сложившихся экономических условиях. В частности, при составлении договоров аренды более четко и жестко регламентируется порядок внесения платы за жилье и санкции в случае возникновения просрочки. Однако не стоит думать, что конфликты собственников и нанимателей вообще исчезли как явление. Просто сейчас на передний план вышли совсем другие причины межличностного характера.

Так, поясняют аналитики «ИНКОМа», из-за пресловутого «человеческого фактора» владельцы и арендаторы жилья теперь ссорятся в три раза чаще (30% конфликтов сейчас против 10% в 2015 году). Причина — востребованная нынче «аренда вскладчину» и сдача жилых помещений в одной квартире с проживающим хозяином.

На втором месте по «популярности» — выяснение отношений в связи с порчей имущества (21% вместо 14% двумя годами ранее). Введение собственниками неких дополнительных платежей для арендаторов становится причиной столкновений в 16% случаев (двукратный рост за 24 месяца). Как правило, они возникают тогда, когда владелец жилья пытается, например, переложить на плечи квартирантов расходы по установке камер наблюдения в подъезде или общедомовых приборов учета.

Третья по распространенности причина для конфликтов — асоциальное поведение квартиросъемщиков, вызывающее активные жалобы соседей. В 2015 году на них приходилось 7% ссор с наймодателями, сейчас же подобные ситуации возникают несколько чаще (10% в общем объеме проблемных ситуаций).

Продам жилье с мебелью и квартирантами

На рынке аренды и раньше случались ситуации, когда жилье меняло собственника при наличии в нем одного и того же арендатора. Еще в начале 2016 года, отмечают эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», подобные сделки затрагивали максимум 2% от общего числа арендуемых в столичном регионе объектов недвижимости. И это было, скорее, исключением, чем правилом, ведь подобное условие рассматривалось потенциальными покупателями как существенное обременение, в результате чего сделки срывались.

Но дело в том, что в прошлом году рынок вторичной недвижимости переживал крайне сложный для себя период. Так, число продаж объектов недвижимости с ощутимым дисконтом по отношению к первоначально заявленной стоимости стабильно возрастало, а в ноябре вообще достигло исторического максимума — 86% от общего числа выставленного на экспозицию жилья. Смириться с таким положением дел и оперативно приспособиться к суровым условиям реализации недвижимости смогли далеко не все продавцы. В надежде на лучшие времена граждане сняли свои лоты с продажи, но, чтобы при этом уберечь помещения от «порожнего простоя», а себя — от затрат на содержание и ремонт, решили перевести их в категорию арендного жилья.

К нынешнему февралю эта практика продажи съемных квартир вместе с жильцами превратилась в полноценную тенденцию. В настоящее время подобную сделку «переживает» порядка 10% нанимателей жилья в столичном регионе. Причем, по оценке знатоков рынка, этот процесс имеет солидные перспективы для дальнейшего роста: на данный момент в так называемой «двойной экспозиции», когда жилье одновременно предлагается и для продажи, и для найма, находится в среднем около 30% всех лотов в границах столичного региона.

Разбираясь в сложившейся ситуации, представители «ИНКОМа» пришли к выводу, что чаще всего в такой «двойной экспозиции» участвуют владельцы объектов, принадлежащих двум абсолютно разнополярным сегментам недвижимости: премиального и бюджетного (их доля относительно собственников лотов иных категорий в этом случае составляет 35% и 45% соответственно). Объяснять это аналитики рынка склонны двумя факторами. Во-первых, при имеющейся на данный момент широте предложения успешной реализации жилья эконом-класса мешают его низкокачественные потребительские характеристики, дорогие же лоты не востребованы у покупателей как раз в силу своей эксклюзивности. Кроме того, содержание квартир в обоих случаях без дополнительных источников дохода крайне обременительно для собственников (либо по причине их невысокого уровня доходов, либо по причине высокой стоимости обслуживания).

Естественно, такой двойной статус жилых объектов приносит арендаторам определенные неудобства. Однако, как поясняет заместитель директора «инкомовского» департамента аренды квартир Оксана Полякова, собственники нередко компенсируют их снижением ставки найма (средний дисконт колеблется в районе 10%) на период активной продажи. Кстати, продолжает эксперт, сейчас жилье с «обременением» в виде квартирантов уже рассматривается многими покупателями не как недостаток, а, скорее, как своеобразный бонус: не надо ломать голову над поиском прибыли. И это обстоятельство в первую очередь ценят граждане, совершающие покупку жилья на вторичном рынке с дальним прицелом" (например, для своих детей или внуков), особенно с использованием ипотечного кредита.

Мигрантам с собаками и детьми вход воспрещен

Безусловно, требование, которое при любой экономической ситуации собственники выдвигают в первую очередь, это высокая платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков. Все остальные нюансы и критерии аренды жилья, как правило, обговариваются в индивидуальном порядке. Кстати, время от времени среди таковых встречаются и довольно нетипичные условия.

Например, делится накопленным опытом директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, один из собственников квартиры категорически не желал сдавать свою просторную четырехкомнатную квартиру кому бы то ни было, кроме состоящей в официальном браке бездетной семьи. Мало того, что этой категории потенциальных арендаторов вменялось в обязанность московскую прописку и быть русскими по национальности, так еще и трудиться при этом супруги должны были исключительно в государственных структурах, имея при этом образование не ниже высшего. Еще одна клиентка компании соглашалась пускать к себе на постой только одиноких выходцев из Сибири мужского пола. Причину такой симпатии к представителям конкретного региона России риелторам, кстати, выяснить так и не удалось.

Этот последний случай, конечно, с полным правом можно рассматривать как редчайшее исключение. Несколько чаще, свидетельствует эксперт, на рынке арендного жилья встречается противоположная ситуация, когда проживающий в своей квартире одинокий мужчина в качестве арендаторов пустующих комнат рассматривают только женщин, причем непременно молодых и незамужних.

Пожалуй, в настоящее время вероятность встретить арендодателей с какими-то специфическими «закидонами», стремится к нулю. Но говорить о том, что владельцы жилья стали более «беспринципными», не приходится. Так, по свидетельству экспертов из «МИЭЛЬ-Аренды», подавляющее большинство собственников готовых к сдаче квартир столичного региона придерживается следующих «табу»:

по возможности отказываться от заключения договора с семьями, где имеются дети-дошкольники (особенно актуально в случае, если жилье сдается с бытовой техникой и мебелью, а также после ремонта);

отклонять кандидатуры соискателей из ближнего зарубежья (из-за опасения, что новоиспеченный жилец «тихой сапой» перетащит на объект всех своих ближних и дальних родственников, которых иногда набирается более десятка);

не сдавать квартиры студентам (по причине любви последних к шумным вечеринкам и халатного отношения к арендуемой жилплощади);

Крайне неохотно владельцы квартир теперь соглашаются на ставшую в последнее время популярной у россиян совместную аренду. Если же «откреститься» от нее не удается, то собственники либо ощутимо поднимают ставки найма, либо вообще переводят квартирантов на посуточную оплату. Также в «черный список» арендаторов вновь стали возвращаться граждане, имеющие на руках каких-либо домашних животных.

Комментарии: