Прежде чем, снимать или сдавать квартиру


Добросовестных арендодателей и нанимателей предостерегают профессионалы рынка.

Эксперты подсчитали: 57% граждан, самостоятельно осуществляющих поиск на рынке аренды жилья, рано или поздно сталкиваются с аферистами или «мухлежом». Причем обманывают как съемщики квартир, так и арендодатели. Со временем одни способы обмана перестают работать, но мошенники неустанно изобретают новые. Так, истории про повторную сдачу уже арендованных квартир и продажу старых объявлений из интернета устарели. На первые места сегодня выходят электронные хищения с использованием аферистами известных брендов агентств недвижимости, незаконная сдача в субаренду с подделкой документов и продажа сданной в аренду квартиры.

Способы отъёма денег

Но первое место всё же удерживает банальный «кидок» — умение «вовремя исчезнуть». «Среди видов мошенничества со стороны нанимателей самый популярный — неоплата, когда квартирант без предупреждения съезжает раньше установленного срока, не рассчитавшись с арендодателем, не заплатив по счетчикам, за телефонные переговоры, интернет, — говорит заместитель директора департамента аренды квартир крупного агентства недвижимости Оксана Полякова. — Бывает, что наниматели прихватывают с собой что-то из имущества собственника».

«Вовремя смыться» умеют как профессиональные мошенники, так и любители. А вот на более серьёзные аферы, связанные с подделкой документов, решаются только профи. В таких случаях в паспорт ставят поддельную печать с регистрацией по нужному адресу, подделывают копии (а иногда и оригиналы) документов о собственности. К счастью, технический уровень таких подделок, как правило, не очень высок, поэтому арендаторам нужно игнорировать любые копии и требовать только оригинальные паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. И внимательно эти документы рассматривать.

Среди «фокусов» арендодателей популярно намеренное досрочное выселение квартиранта. Это можно сделать, предъявив вымышленные претензии — чтобы расторгнуть договор без возврата залоговой суммы. Или же изменив срок аренды. Сначала арендатору говорят, что сдают жильё на долгий срок (долгосрочные ставки выше процентов на 20). Но «вдруг» по прошествии трех месяцев у собственника возникают непреодолимые обстоятельства, при которых необходимо квартиру освободить... Бывает даже, что квартиру продают без расторжения аренды: квартиранты уехали в отпуск, а вернулись к дверям с новыми замками и владельцами. Деньги же хозяин квартиры возвращать не намерен.



Набирает популярность мошенничество с использованием данных банковских карт и имён солидных риэлторских агентств. В зависимости от размаха деятельности, фальш-риэлторы могут даже открывать подставные офисы и предъявлять поддельные документы. Далее мошенники, представляясь сотрудниками агентства, предлагают выгодную сделку, но просят арендатора перевести предоплату на указанный им счет или карточку, чтобы «переписать номер» для «немедленного перевода задатка» на счет арендодателя. Дальше — в зависимости от компьютерной грамотности «риэлторов»: либо и личные данные, и номер, и cvv-код копируют с помощью технических устройств, либо просто переписывают.

Особенности национальной аренды

Рынок аренды изменился — долю в 9-11% прочно заняли предложения стоимостью до 20 тыс. руб. в месяц. По такой цене в Московском регионе чаще всего сдают комнаты. Кроме того, люди стали реже обращаться к профессионалам. Причиной того и другого стало падение доходов населения.

«Если в докризисные времена собственники, как правило, сдавали комнаты в пустующих квартирах, то сегодня некоторые вынуждены выделять жилые площади там, где проживают сами, — объясняет Оксана Полякова. — Адаптироваться к новым условиям сложно не только финансово, но и психологически: многие прибегают к подобным мерам впервые и для них комфортнее искать квартирантов “по знакомству” — большинство арендодателей комнат сначала именно так пытается подобрать жильцов-соседей. Однако затем они все-таки обращаются к специалистам. По разным причинам — так, практика показывает, что чаще всего проблемы с дисциплиной и своевременными выплатами арендных ставок возникают, когда нанимателями становятся родственники, друзья или знакомые».

По данным экспертов по недвижимости, в агентства пришли меньше половины (37%) опрошенных арендаторов. 63% искали варианты и заключали сделки без помощи юристов и риэлторов. 50% таких самостоятельных арендаторов занимались поиском квартир на площадках в интернете, 25% размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, 10% просто покупали информацию у агентств. Треть арендодателей также применяла собственные способы поиска квартирантов. Из них 25% собственников размещали объявления в интернете, 3% расклеивали их на столбах и дверях подъездов, 35% полагались на случайных посредников, а 37% — на знакомых и «сарафанное радио».

Советы юриста арендующим жильё

Для тех, кто хочет по всем правилам арендовать жильё и не быть при этом заложником своего незнания.

Как снять квартиру без проблем и надолго? Как обезопасить себя от преждевременного увеличения платы за жильё? Платить или нет за коммуналку? На эти и другие вопросы отвечает Александр Карабанов, адвокат, кандидат юридических наук.

Зачем нужен договор?

Самое главное — заключить письменный, а не устный договор. Когда отношения между сторонами закреплены в письменной форме, гораздо проще аргументировать свои претензии.

Кто заключает договор?

Правом распоряжаться квартирой обладает её собственник на основании свидетельства о государственной регистрации права и документа-основания регистрации перехода права (договор дарения, купли-продажи и т. д.).

В случае если жильё находится в собственности нескольких человек, договор должен заключаться со всеми, то есть на стороне наймодателя выступает несколько лиц. Тогда каждый собственник лично подписывает договор найма либо выдаёт другому собственнику нотариально заверенную доверенность. Если квартира приобреталась в период брака, также не обойтись без согласия супруга на совершение сделки.

Как составить документ?

Оформить договор найма жилого помещения очень просто. Можно прибегнуть к помощи знакомого юриста или самостоятельно найти форму договора в интернете и дополнить её условиями, вас интересующими. Договор не требует нотариального заверения и в случае заключения его на период менее 1 года не подлежит госрегистрации в Управлении Росреестра. Оптимальный срок действия договора найма составляет 6 месяцев с дальнейшей пролонгацией (продлением срока). Например, если ни одна из сторон за 45 дней не уведомит другую о прекращении действия договора, договор считается пролонгированным на тот же период.

Что указать в договоре?

В обязательном порядке надо написать паспортные данные обеих сторон, адреса, данные о квартире (из свидетельства о регистрации права) и документах, подтверждающих право наймодателя ею распоряжаться (свидетельство, договор). Затем указываются права и обязанности сторон, условия оплаты, срок действия договора и т. д.

Что должен снимающий?

К правам и обязанностям нанимателя относится бережное отношение к чужому имуществу, запрет на сдачу квартиры в поднайм без согласия нанимателя, своевременная плата за квартиру и коммунальные платежи. Оплата взносов на капремонт, по закону, должна осуществляться собственником, но этот момент лучше прописать в договоре отдельно, так же как и другие платежи (уборка и благоустройство территории, плата за содержание общедомового имущества и т. д.).

Как правило, многие хозяева квартир стараются все эти платежи «навесить» на квартиросъёмщиков, поэтому лучше все условия обговорить заранее и закрепить в письменном виде. Обязательно запишите показатели счётчиков на момент подписания договора.

Что должен хозяин?

В правах и обязанностях хозяина квартиры (наймодателя) надо указать, что, во-первых, он не имеет права менять размер оплаты в течение действия договора без согласования с нанимателем. Во-вторых, не может выселить до окончания срока действия договора, кроме случаев, предусмотренных ст. 687 ГК РФ («Невнесение платы нанимателем более 6 месяцев», «Разрушение и повреждение имущества», «Систематическое нарушение прав соседей», «Использование помещения не по назначению»).

Если вносится предоплата за последний месяц, эта информация должна быть указана в договоре. Если она разбивается на несколько месяцев, это тоже надо расписать в документе, чтобы хозяин потом «случайно» не забыл об этом.

Что такое акт приёма-передачи?

Особое внимание сторонам необходимо уделить акту приёма-передачи и подробной описи имущества, находящегося в квартире. Иначе потом будет сложно доказать, что треснутое стекло в дверях кухни было задолго до сдачи квартиры, на тумбочке стоял древний ламповый телевизор, а не новая плазма, и хозяину квартиры не принадлежит купленная вами стиральная машинка.






Метки:


Комментарии:


    Поиск по сайту
    Архивы

    Инстаграм-канал Оптимиста — @oppps.ru

    © 2018   ОПТИМИСТ   //  Вверх   //